Notaris
Is aankopen van frans onroerend goed een onzeker avontuur ? Nee, Frankrijk kent een uitstekend systeem van eigendomsverkrijging en - bescherming. Bij de aankoop van nieuwbouw is er verder een nauwkeurige wettelijke regeling die er voor zorgt dat de koper geen betalingen doet die kunnen "verdampen"; geen levering onroerend goed en geen terugbetaling.
Bovendien is het zo dat wanneer de projektontwikkelaar/verkoper zich niet houdt aan alle wettelijke regelingen (garanties en verzekeringen ten behoeve van de koper), hij of zij gevangenisstraf riskeert!
Aankoop van nog te bouwen onroerend goed geschiedt middels een specifieke in de Franse wet geregelde procedure genaamd "vente en etat futur d'achevement", kortweg VEFA.
De eerste stap bestaat uit ondertekening van een reserveringscontract waarin een aantal wettelijk bepaalde gegevens omtrent de toekomstige woning dienen te worden opgenomen, de voorziene koopprijs alsmede de voorziene datum voor ondertekening van het notariële "contrat de vente definitif en l'etat futur d'achevement"; de definitieve koopakte.
Als voorzien is dat de koopakte uiterlijk een jaar later zal worden gepasseerd, dan zal bij ondertekening van het reserveringscontract een reserveringsbedrag van maximaal 5% van de koopprijs moeten worden betaald. Als de koopakte uiterlijk twee jaar later zal worden gepasseerd, dan zal bij ondertekening van het reserveringscontract een reserveringsbedrag van maximaal 2% moeten worden betaald.
Na ondertekening van het reserveringscontract heeft de kandidaat koper een wettelijke bedenktijd van 7 dagen, waarin van de aankoop kan worden afgezien onder terugbetaling van de reserveringskosten. In het reserveringscontract kan een financieringsvoorbehoud worden opgenomen. Mocht de financiering uiteindelijk niet kunnen worden gerealiseerd onder de daarin opgenomen voorwaarden dan kan van aankoop worden afgezien onder terugbetaling van het reserveringsbedrag. Ook als het in het reserveringscontract toegezegde substantiëel afwijkt van wat uiteindelijk wordt gebouwd, kan worden afgezien van de koop en terugbetaling van de reserveringskosten gevorderd worden.
Het reserveringscontract is echt ook een reservering. Er kan pas een koopakte getekend worden wanneer de bouw definitief wordt en een aantal voorbereidende fases zijn afgewerkt. Alsdan moet de ontwikkelaar het onroerend goed aan de kandidaat koper aanbieden door het opsturen van een ontwerp koopcontract. Is het bij het koopcontract aangebodene conform het gereserveerde dan kan de kandidaat koper slechts afzien van de koop met verlies van de door hem betaalde reserveringskosten.
Doet hij dit niet en wordt de koopakte getekend dan wordt de koper eigenaar van wat er al is gebouwd en heeft hij een vordering tot afbouw op de verkoper. De rechten van de koper moeten verzekerd zijn door een externe bankgarantie of door een betalingsschema van de koopsom dat sterk achterloopt bij de voortgang van de bouw.
De ondertekening van de stukken die tot eigendomsverkrijging leiden kan met respectering van de franse regelgeving en in samenwerking met onze Parijse vestiging, geheel door ons in Nederland verzorgd worden.
Onze Parijse vestiging zal in samenwerking met het Franse notariskantoor Michelez & Associés zorgdragen voor het passeren van de koopakte.
Het onroerend goed is immers in Frankrijk gelegen. Onze Nederlandse medewerkster mr. Stanneke Lammers zal de Nederlandse cliënten begeleiden.
Bij oplevering zal de koper/eigenaar moeten verifiëren of het opgeleverde ook conform het overeengekomene is waarna de laatste termijn op de koopsom verschuldigd wordt. De ontwikkelaar/verkoper is wettelijk aansprakelijk voor de kwaliteit van de bouw (voor constructieve gedeeltes 10 jaar) en deze aansprakelijkheid moet verzekerd zijn ten behoeve van koper.
Bij het tekenen van de notariële koopakte wordt door ons geverifiëerd of voornoemde afbouwgaranties, wettelijke betalingsschema's en verzekerde aansprakelijkheid voor de bouw correct geregeld zijn.
 |
 |
|
| Mr Aart D.G. Heering heeft een jarenlange notariële ervaring in de internationale ondernemingsrecht- en rechtspersonenpraktijk, de Franse onroerend goed praktijk en de praktijk van grensoverschrijdende hypotheekverlening. Daarnaast begeleidt hij de meer complexe onroerend goed operaties en projectontwikkeling. Hij houdt zich met name bezig met de vaktechnische know-how en produktontwikkeling op deze vakgebieden. Hij beschikt over een uitgebreid internationaal notarieel netwerk, mede mogelijk gemaakt door zijn lidmaatschap van de Conseil Permanent van de Union Internationale du Notariat, de wereldorganisatie van het notariaat. Over Frans onroerend goed recht en Frans familierecht publiceert Mr Heering regelmatig en houdt hij lezingen en voordrachten. |
Stanneke Lammers, van oorsprong Nederlands advocate en ook als Frans 'avocat' aan de balie van Parijs ingeschreven, werkt sinds oktober 2007 nauw samen met Heering Associates. Haar standplaats is Parijs. Zij begeleidt en adviseert Nederlandse particulieren en ondernemingen bij de financiering, bouw en aan- en verkoop van onroerend goed in Frankrijk, waarbij Franse en Nederlandse civielrechtelijke en fiscale aspecten een rol spelen. Ook bij conflicten of procedures kan zij u van dienst zijn.
|
|
|
Kantoor Amsterdam: Heering Associates T: +31 (0)20 6789 527 Postadres: |
Kantoor Parijs: Heering Associates T: +33 1 56 33 80 23 Postadres: |